2. F1. La Community Land Trust de Bruxelles ou comment loger des personnes à faible revenu ?

En mai 2010, à l’initiative des ASBL Periferia et Bonnevie, des associations bruxelloises engagées dans le droit au logement ont signé la Charte pour la fondation d’une Community Land Trust (CLTB), afin de promouvoir l’acquisition et la location de logements destinés à des personnes à faible revenu.
Les Community Land Trusts (CLT) sont nées aux Etats-Unis dans les années 1960. Elles s’inspiraient de nombreuses expériences de propriété communautaire, aussi bien en Inde qu’en Israël. La première CLT a vu le jour en 1969 à Albany (Géorgie) dans la mouvance du mouvement pour les droits civiques et elle avait pour objectif d’assurer le droit à la terre des petits fermiers afro-américains.
Dans les années 1980, à l’initiative de l’Institute of Community Economics, le mouvement s’est développé en milieu urbain. Il existe aujourd’hui plus de 250 Trusts, associées au sein d’un réseau, le National Community Land Trust Network, et appuyées par un centre d’étude et de formation, la National CLT Academy.
Même si elles peuvent adopter des formes très variées, les Trusts suivent toutes une même philosophie: elles achètent (ou reçoivent des autorités communales ou de philanthropes) des terrains et des logements qu’elles destinent à des ménages exclus du marché immobilier privé.
Pour rendre ces logements accessibles, les CLT diminuent leur prix d’acquisition en dissociant le foncier du bâti. Les acquéreurs ne paient donc que le logement et non le terrain sur lequel il se situe. Le logement appartient aux utilisateurs, mais ceux-ci ne disposent que d’un droit d’usage du foncier. Les propriétaires peuvent léguer leur logement à leurs héritiers, mais ceux-ci sont tenus de respecter les mêmes règles.
Quand le ménage décide de revendre son bien, la CLT fait usage de son droit de préemption et le vendeur ne reçoit qu’un quart de la valeur ajoutée de son bien, le reste revenant au trust. Elle réutilise cet argent pour permettre à un autre ménage à faibles revenus d’accéder à un logement.
Par ailleurs, la Community Land Trust gère ses projets immobiliers de manière participative en impliquant dans son organe décisionnel les habitants des logements, les pouvoirs publics et les riverains du quartier. Aucun de ces trois partenaires ne dispose d’une majorité qui lui permettrait d’imposer, seul, sa volonté aux autres.
«Grâce à cette formule, les Community Land Trusts offrent une solution à la crise du logement, tout en proposant un modèle novateur de gestion démocratique d’un quartier et une vision nouvelle du droit à la ville pour tous » (1) . Les CLT, notamment parce qu’elles disposent de terrains à perpétuité, permettent d’assurer la sécurité du logement pour les acquéreurs, un élément qui favorise l’inclusion de personnes pauvres dans la vie sociale, éducative et professionnelle. Elles garantissent également la stabilité des quartiers, en les protégeant contre la spéculation immobilière et la «gentrification» (rénovation de vieux bâtiments destinée à attirer des propriétaires à hauts revenus).
Aux Etats-Unis, certaines de ces CLT ont été créées pour combattre des plans d’aménagement immobilier soutenus par les pouvoirs communaux mais jugés spéculatifs ou anti-sociaux, comme à Cincinnati au début des années 1980. Dans d’autres cas, cependant, ces initiatives de logements solidaires ont été appuyées par des autorités communales, à l’exemple de Syracuse, dans l’Etat de New York et, surtout, de Burlington, dans l’Etat du Vermont. La Champlain Housing Trust, la CLT de cette ville connue pour ses expériences progressistes, gère 2000 appartements et détient un capital immobilier de 220 millions de dollars.
L’attribution des logements répond à des critères stricts. Le projet privilégie les familles les plus démunies, mais il veille également à ce que le remboursement du prêt immobilier contracté pour acquérir ce logement ne dépasse pas 40% de leurs revenus. Pas question donc de pratiquer les méthodes toxiques des sub-primes qui ont débouché sur la saisie de logements de familles pauvres et à l’expulsion de celles-ci.
La rigueur financière, notent tous les rapports d’évaluation des CLT, est essentielle au succès de ces initiatives qui prennent le marché immobilier «à revers».
La responsabilisation du propriétaire ou du locataire est l’un des objectifs des CLT. L’acquéreur doit occuper le bien lui-même et veiller à son entretien. De son côté, la CLT suit les ménages dans la mise en valeur et le maintien de leur bien et les accompagne dans leur capacité à se financer.
Les promoteurs des CLT, souvent issus du monde associatif et formés dans les luttes pour le droit au logement, insistent sur l’inscription de cette initiative solidaire au sein d’un projet de quartier. Ils visent à créer une vraie communauté au sein d’un quartier, voire même au niveau d’une ville et veillent en particulier à favoriser une mixité entre l’habitat, l’emploi, les infrastructures et services publics.
Les CLT s’inspirent également d’une philosophie écologique. «Ces associations, note Periferia, se fondent sur l’idée que la terre est un bien commun et qu’il revient à tous de la préserver. Elles permettent encore au travers de l’accompagnement de l’ensemble des personnes qui résident sur ses terres, d’inciter à la mise en œuvre d’une transformation verte des logements et du quartier». (2)

Notes

(1) «Pour des logements solidaires», La Libre Belgique, 27/05/2010.

(2) Les Community Land Trust. Une innovation joignant solidarité et créativité individuelle
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